Desde marzo de 2024, en buena parte de Cataluña un casero no puede subir el alquiler cuando cambia de inquilino. Quienes defienden la medida dicen que ha frenado los precios. Quienes la critican dicen que ha hecho desaparecer pisos del alquiler. Los dos dan cifras.
Aquí están las del registro oficial de fianzas, que recoge todos los contratos de alquiler firmados en cada municipio, para que cada uno pueda sacar sus conclusiones.
Qué limita el tope y dónde se aplica
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite a las comunidades autónomas declarar «zonas de mercado residencial tensionado». En ellas, el alquiler de un contrato nuevo no puede superar el del contrato anterior de esa misma vivienda, con la subida anual que ya tenía. Solo puede subir hasta un 10% más en casos concretos, como una rehabilitación reciente o un contrato de diez años o más. Si el propietario es un gran tenedor, el límite es el índice oficial de precios de referencia. Lo regula el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cataluña fue la primera comunidad en aplicarlo: en 140 municipios desde el 16 de marzo de 2024 (BOE; en ese trimestre no aparece ninguna otra comunidad) y en 131 más desde octubre de ese año. Por eso este análisis mira Cataluña. Es donde el tope lleva más tiempo y donde hay datos de todos los contratos: la Generalitat publica el registro de fianzas del Incasòl municipio a municipio y trimestre a trimestre.
Qué ha pasado con el precio
En los 140 municipios con tope desde marzo de 2024, el alquiler medio de los contratos nuevos había subido un 9,7% y un 7,1% en los dos años anteriores. En los doce meses siguientes al tope bajó un 1,9%, hasta 872 euros al mes. Al año siguiente volvió a subir un 4,4%, hasta 910 euros.
En la ciudad de Barcelona, que firma uno de cada tres de esos contratos, el alquiler medio bajó un 4,1% el primer año, de 1.166 a 1.118 euros, y subió un 2,6% el segundo, hasta 1.147. Sigue por debajo de lo que costaba justo antes del tope.
En los municipios sin tope, el precio subió todos los años: un 3,3% el primer año y un 8,3% el segundo.
Alquiler medio de los contratos nuevos, en euros al mes (periodos de abril a marzo):
| Municipios con tope desde marzo de 2024 | Barcelona | Municipios sin tope | |
|---|---|---|---|
| 2021-2022 | 758 | 933 | 507 |
| 2022-2023 | 831 | 1.057 | 541 |
| 2023-2024, antes del tope | 889 | 1.166 | 567 |
| 2024-2025, primer año con tope | 872 | 1.118 | 586 |
| 2025-2026 | 910 | 1.147 | 635 |
Qué ha pasado con los contratos
En los municipios con tope, los contratos nuevos registrados bajaron de 113.457 a 94.393 el primer año, un 16,8% menos, y se quedaron en 92.185 el segundo. Pero ya venían bajando antes: un 7,8% y un 14,1% en los dos años anteriores al tope.
En Barcelona cayeron un 18,4% el primer año y subieron un 2,1% el segundo.
Los 131 municipios que tienen tope desde octubre de 2024 dan otra pista. Entre abril de 2025 y marzo de 2026, ya con el tope todo el periodo, el precio se quedó prácticamente igual (un 0,4% menos) y los contratos bajaron un 9,4%. En los municipios sin tope, en esos mismos meses, el precio subió un 8,3% y los contratos bajaron un 10,4%.
Contratos nuevos registrados (periodos de abril a marzo):
| Municipios con tope desde marzo de 2024 | Barcelona | Municipios sin tope | |
|---|---|---|---|
| 2021-2022 | 143.293 | 54.986 | 5.308 |
| 2022-2023 | 132.117 | 46.590 | 5.054 |
| 2023-2024, antes del tope | 113.457 | 37.618 | 4.702 |
| 2024-2025, primer año con tope | 94.393 | 30.693 | 4.874 |
| 2025-2026 | 92.185 | 31.330 | 4.368 |
Ciudad por ciudad
Entre las ciudades con tope, la evolución ha sido muy distinta. De las ocho con más contratos, el alquiler medio solo ha bajado en Barcelona. En las demás ha subido, hasta un 14,8% en Badalona. Los contratos han bajado en todas, hasta un 30,1% en L'Hospitalet de Llobregat.
El tope se aplica sobre el contrato anterior de cada vivienda, no sobre la media de la ciudad. Un piso que no estaba alquilado, uno rehabilitado o uno con contrato de diez años o más tiene otras reglas, así que la media puede subir aunque se cumpla la ley.
Alquiler medio de los contratos nuevos y número de contratos, el año antes del tope (abril de 2023 a marzo de 2024) y el último año con datos (abril de 2025 a marzo de 2026):
| Ciudad | Alquiler antes | Alquiler ahora | Cambio | Contratos antes | Contratos ahora | Cambio |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 1.166 | 1.147 | −1,6% | 37.618 | 31.330 | −16,7% |
| L'Hospitalet de Llobregat | 824 | 844 | +2,5% | 4.721 | 3.301 | −30,1% |
| Terrassa | 704 | 764 | +8,5% | 3.877 | 3.046 | −21,4% |
| Sabadell | 767 | 834 | +8,8% | 3.533 | 2.728 | −22,8% |
| Badalona | 864 | 992 | +14,8% | 3.015 | 2.506 | −16,9% |
| Tarragona | 665 | 685 | +3,0% | 2.894 | 2.528 | −12,6% |
| Girona | 776 | 807 | +4,1% | 2.737 | 2.314 | −15,5% |
| Lleida | 558 | 580 | +4,0% | 2.336 | 2.149 | −8,0% |
Qué votó cada partido
La ley que permite el tope, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, se aprobó en el Congreso el 27 de abril de 2023 por 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención. Votaron a favor el PSOE, Unidas Podemos, ERC, EH Bildu, Más País, Compromís, Teruel Existe y el PRC. Votaron en contra el PP, Vox, Ciudadanos, el PNV, Junts y el PDeCAT, la CUP, Coalición Canaria y Foro Asturias. El BNG se abstuvo.
En esta legislatura, el Congreso ha votado dos veces si tramitaba una ley para regular los alquileres de temporada y por habitaciones, que hasta octubre de 2026 quedaban fuera del tope. El 17 de septiembre de 2024, la propuesta de Sumar se rechazó por 172 votos a 178: a favor el PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, el PNV, Podemos, el BNG y Coalición Canaria; en contra el PP, Vox, Junts y UPN. El 17 de diciembre, una propuesta parecida de Sumar, ERC, EH Bildu y el Grupo Mixto salió adelante por 176 a 169. Todos votaron igual salvo Junts, que esta vez votó a favor. La ley no llegó a aprobarse: caducó al disolverse las Cortes.
El Gobierno llevó esas reglas a un decreto ley, el Real Decreto-ley 26/2026, y el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 por 172 votos a 178: a favor el PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, el PNV, Podemos, el BNG y Coalición Canaria; en contra el PP, Vox, Junts y UPN. Se votaba el decreto entero, con otras medidas, así que el resultado no mide el apoyo a cada una por separado. El Gobierno aprobó después el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, con las mismas reglas para estos contratos.
Lo que estos datos no dicen
Menos contratos nuevos no es lo mismo que menos pisos alquilados. El registro cuenta los contratos que se firman cada trimestre, así que también bajan si la gente se muda menos y alarga el que tiene.
Solo aparecen los contratos de vivienda habitual que depositan la fianza en el Incasòl. Los de temporada se registran aparte y subieron: en los 140 municipios con tope pasaron de 9.544 a 13.651 el primer año, un 43% más. Ese aumento equivale a una quinta parte de la caída de los contratos de vivienda habitual. El alquiler por habitaciones y los contratos sin registrar no aparecen en ninguna estadística.
Que el precio medio baje no significa necesariamente que cada piso cueste menos. Si se alquilan menos pisos caros, la media también baja.
Y la comparación no es perfecta. Los municipios sin tope son sobre todo pueblos pequeños, con alquileres más bajos y pocos contratos, y en estos años el precio también se ha movido por los tipos de interés, la población y la obra nueva.
Lo que dice cada parte
Quien defiende el tope señala que, el primer año, el alquiler bajó donde se aplicó y siguió subiendo donde no. Quien lo critica señala que los contratos registrados han caído casi un 19% en dos años en esos municipios.
Fuentes. Precio y contratos: registro de fianzas del Incasòl, por municipio y trimestre (Generalitat de Catalunya, datos abiertos, hasta el primer trimestre de 2026). Contratos de temporada: registro de fianzas del Incasòl, lloguer de temporada. Municipios con tope: zonas de mercado residencial tensionado (Generalitat de Catalunya) y BOE-A-2024-5214. Votaciones: Congreso de los Diputados, datos abiertos de la sesión del 27 de abril de 2023, registro nominal de la XV legislatura y Diario de Sesiones del 2 de octubre de 2026.
Cómo se ha calculado. Medias ponderadas por número de contratos, en periodos de doce meses de abril a marzo para que el primer año con tope empiece justo después de su entrada en vigor. Los municipios pequeños no aparecen en los trimestres con pocos contratos, porque el registro no los publica.