En el debate sobre vivienda se repite que España tiene mucha menos vivienda social que la media europea. Los datos oficiales lo confirman y dan dos pistas sobre el porqué: España construyó mucha vivienda protegida, pero desde 2005, cuando empiezan los datos, la mayor parte se ha hecho para venderse, y la protección tenía fecha de caducidad.
Qué es vivienda social y qué es vivienda protegida
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda distingue en su artículo 3.f dos clases de vivienda protegida. La vivienda social es de titularidad pública y se alquila o se cede de forma temporal. La de precio limitado puede ser pública o privada, y su precio tiene un tope. Las comparaciones entre países miden el alquiler social; las estadísticas de vivienda protegida cuentan las dos.
Cuánta vivienda social hay
Según la OCDE, en 2019 había en España unas 290.000 viviendas sociales de alquiler, el 1,1% de todas las viviendas. La media de los 19 países de la Unión Europea con datos es el 8,0%. De esos 19, solo Estonia, Portugal y Lituania tienen menos, las dos primeras por menos de una décima.
Viviendas sociales de alquiler sobre el total de viviendas (OCDE, último año disponible):
| País | Porcentaje | Año |
|---|---|---|
| Países Bajos | 34,1% | 2021 |
| Austria | 23,6% | 2019 |
| Dinamarca | 21,3% | 2022 |
| Francia | 14,0% | 2018 |
| Media de la UE | 8,0% | |
| Alemania | 2,6% | 2021 |
| Italia | 2,4% | 2022 |
| España | 1,1% | 2019 |
El Ministerio de Vivienda hizo su propio recuento con una encuesta de 2023 a las comunidades autónomas y a los principales ayuntamientos: unas 318.000 viviendas sociales de titularidad pública, 197.000 de las comunidades y 121.000 de los ayuntamientos. Dan cobertura al 1,72% de los 18,5 millones de hogares. Contando también el alquiler social que no es de titularidad pública, el ministerio lo estima en el 3,3% de las viviendas principales.
Cada país define la vivienda social a su manera. En los Países Bajos, la OCDE incluye pisos privados alquilados por debajo del precio de mercado. En España advierte de que la cifra puede incluir otras viviendas de renta reducida, como las que una empresa da a sus empleados.
Cuánta vivienda protegida se ha construido
Entre 1981 y 1987 se terminaron en España más de 100.000 viviendas protegidas al año, con un máximo de 114.067 en 1985. Desde entonces ha ido a menos, con altibajos, y en 2017 tocó fondo, con 4.938. En 2025 se calificaron 12.858, y en el primer semestre de 2026, 11.270, casi el doble que un año antes.
Viviendas protegidas terminadas al año (media de cada periodo) y su peso sobre el total de viviendas terminadas:
| Periodo | Viviendas protegidas al año | Porcentaje del total |
|---|---|---|
| 1981-1990 | 100.643 | 47,7% |
| 1991-2000 | 61.024 | 21,6% |
| 2001-2010 | 57.262 | 10,8% |
| 2011-2020 | 18.614 | 23,2% |
| 2021-2025 | 11.265 | 12,0% |
Entre 2011 y 2020 el porcentaje sube porque la construcción de vivienda libre cayó todavía más que la protegida.
Entre 1981 y 2025 se terminaron unos 2,4 millones de viviendas protegidas, más de siete veces el parque público de vivienda social que contó el ministerio en 2023.
Por qué esa vivienda no ha formado un parque público
La primera razón es que la mayor parte se ha hecho para venderse. De las 692.794 viviendas protegidas con calificación provisional entre 2005 y 2025, el 77,0% eran para propiedad y el 20,8% para alquiler. El reparto está cambiando: en el primer semestre de 2026 se calificaron más viviendas protegidas para alquiler (4.908) que para propiedad (3.822), algo que no había pasado en ningún año completo desde 2014.
La segunda es que la protección caduca. El Real Decreto-ley 31/1978 dice en su artículo 1 que el régimen de la vivienda de protección oficial «durará treinta años, a partir de su calificación». Cumplido el plazo, la vivienda sale de él y puede venderse o alquilarse a precio libre. Con esa regla, una vivienda calificada en 1985 dejó de estar protegida en 2015.
Hoy cada comunidad autónoma fija sus plazos. Navarra hizo indefinida la protección de las viviendas cuya calificación se pidió después del 29 de julio de 2022 (artículo 43 de la Ley Foral 10/2010). La ley andaluza de 2025 deja el plazo a cada programa y fija como permanente el de las viviendas que las administraciones promueven con ayudas públicas para el parque público (artículo 57).
La Ley 12/2023 intentó una regla común: su artículo 16 hacía permanente la protección en el suelo reservado para vivienda protegida, y no inferior a treinta años en los demás casos. El Tribunal Constitucional lo anuló en la Sentencia 79/2024, tras un recurso de la Junta de Andalucía, por invadir la competencia autonómica en vivienda.
Qué ha pasado con las viviendas de la Sareb
La Sareb se creó en 2012 para gestionar y vender los activos de las entidades financieras reestructuradas tras la crisis y devolver así una deuda avalada por el Estado. En 2022, la reforma que permitió al FROB, del Estado, tener la mayoría de la sociedad le encargó también preparar «estrategias de cesión de inmuebles a entidades públicas o a entidades no lucrativas» (Real Decreto-ley 1/2022, artículo tercero).
El acuerdo del Consejo de Ministros de 1 de julio de 2025 encarga a tres ministerios traspasar gratis a la entidad pública estatal SEPES, rebautizada CASA 47 en diciembre (Real Decreto 1123/2025), las viviendas y suelos de la Sareb aptos para alquiler asequible. Identifica, de forma preliminar, más de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos con capacidad para unas 55.000 viviendas, con un valor de mercado estimado de unos 5.000 millones de euros. Las viviendas con un contrato de alquiler social en vigor entran todas.
El acuerdo reconoce que, por el traspaso, la Sareb amortizará menos deuda de la prevista, y que el pago del aval que eso suponga irá a los Presupuestos Generales del Estado cuando se liquide la sociedad.
Qué votó cada partido
El 21 de abril de 2026, el Congreso aceptó tramitar la proposición de ley de vivienda y suelo del PP por 178 votos a favor, 163 en contra y 6 abstenciones. Entre otras cosas, deroga el artículo 15.1.e de la Ley 12/2023, que en los municipios con zonas tensionadas obliga a destinar a vivienda social o dotacional el suelo que los promotores de cada nueva urbanización ceden a la Administración (texto de la proposición). Votaron a favor el PP, Vox, Junts y UPN. En contra, el PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos, Compromís y el BNG. El PNV y Coalición Canaria se abstuvieron.
El 24 de septiembre de 2025, el Congreso rechazó una proposición no de ley del BNG «relativa a la transferencia de activos inmobiliarios de la SAREB a Galicia para su gestión», por 57 votos a favor, 169 en contra y 122 abstenciones. Votaron a favor Sumar, ERC, Junts, EH Bildu, el PNV, Podemos, Compromís, el BNG y José Luis Ábalos. En contra, el PP (con una abstención), Vox y UPN. El PSOE y Coalición Canaria se abstuvieron.
Lo que estos datos no dicen
Ninguna estadística oficial cuenta cuántas viviendas protegidas siguen hoy protegidas: las series recogen las que se califican cada año. Por eso la comparación entre los 2,4 millones construidos y el parque social público es solo orientativa. Ese parque incluye viviendas anteriores a 1981, y una vivienda protegida de alquiler puede ser privada.
El recuento del ministerio no es un censo. Las comunidades declararon sus cifras y las de los ayuntamientos se estimaron a partir de 168 municipios con 24,5 millones de habitantes. Además, la OCDE divide entre todas las viviendas, incluidas las vacías y las secundarias, y el ministerio entre los hogares.
Las fuentes tampoco dicen cuántas viviendas de la Sareb han pasado ya a CASA 47: el acuerdo deja el ritmo a «la capacidad operativa y situación jurídica de ambas entidades».
Y estos datos no permiten medir cuánto pesa cada causa en la falta de vivienda social.
Fuentes. Vivienda social por países: OCDE, Affordable Housing Database, indicador PH4.2 (actualizado el 24 de noviembre de 2025). Parque de vivienda social en España y viviendas protegidas de 1981 a 1990: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Boletín especial Vivienda Social 2024. Viviendas protegidas y libres desde 1991 y su régimen de uso: series estadísticas de vivienda protegida y de vivienda libre del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, hasta junio de 2026. Sareb: Orden PJC/784/2025. Votaciones: Congreso de los Diputados, datos abiertos de las votaciones del 21 de abril de 2026 y del 24 de septiembre de 2025.
Cómo se ha calculado. Las viviendas protegidas de 1981 a 1990 son las del boletín del ministerio; desde 1991, las calificaciones definitivas de su serie anual, que antes de 2010 se titulaba «viviendas protegidas terminadas». Las dos fuentes coinciden en 1991. El peso sobre el total divide las protegidas entre la suma de protegidas y libres terminadas en cada periodo. El reparto entre propiedad y alquiler de 2005 a 2025 suma las calificaciones provisionales de cada año; el de 2014 a 2026, las calificaciones definitivas mes a mes, y el alquiler incluye solo el que no tiene opción de compra. La media europea es la que publica la OCDE, la media simple de los 19 países de la UE con datos. Los votos se han contado diputado a diputado.