Se dice a menudo que los extranjeros compran muchas casas en España, como si fueran un solo grupo. Las estadísticas de los notarios distinguen dos: el extranjero que vive en España, como un rumano que trabaja en Valencia y compra el piso en el que vive, y el que vive fuera y compra aquí, como un neerlandés que se compra un apartamento en la costa sin mudarse.
Cuántas viviendas compran
En 2025 se firmaron ante notario 734.792 compraventas de vivienda libre. Los compradores extranjeros firmaron 138.254, el 18,8%:
- Extranjeros que viven en España: 85.473 compras, el 11,6% del total.
- Extranjeros que viven fuera: 52.781 compras, el 7,2%.
Los españoles que viven fuera firmaron otro 0,5%.
Los registradores, que solo miran la nacionalidad del comprador, dan una cifra más baja: unas 97.480 compras de extranjeros, el 13,8% de las inscritas en 2025. Más abajo se explica por qué no coinciden.
Cómo ha cambiado
Los dos grupos van en direcciones distintas. Los extranjeros residentes firmaron en 2025 más compras que en ningún otro año desde 2007, cuando empieza la serie, un 5,3% más que en 2024. Los no residentes tuvieron su máximo en 2022, con 64.744 compras, y desde entonces compran menos: un 9,4% menos en 2025 que en 2024 y, en el primer semestre de 2026, un 18,0% menos que un año antes.
Como parte del total, los no residentes pesaron más en los años en que se vendían pocas casas. Llegaron al 10,5% de las compras en 2014, cuando se firmaron menos de la mitad que en 2025. En el primer semestre de 2026 están en el 6,7%.
Compras de vivienda libre firmadas por extranjeros, en porcentaje de todas las compras:
| Residentes en España | No residentes | Total | |
|---|---|---|---|
| 2007 | 4,2% | 3,1% | 7,3% |
| 2014 | 9,0% | 10,5% | 19,4% |
| 2019 | 10,8% | 7,7% | 18,5% |
| 2022 | 11,3% | 9,3% | 20,6% |
| 2023 | 12,0% | 9,1% | 21,1% |
| 2025 | 11,6% | 7,2% | 18,8% |
| Primer semestre de 2026 | 11,5% | 6,7% | 18,3% |
Los registradores sitúan el máximo en el mismo año, 2023, con el 15,0% de las compras. En 2024 fue el 14,6%.
De dónde son
Entre los extranjeros que viven en España, los que más compraron en 2025 fueron los marroquíes (10.642 compras), los rumanos (7.956) y los italianos (7.741). Entre los que viven fuera, los neerlandeses (6.289), los alemanes (6.233) y los británicos (6.152), seguidos de belgas y franceses.
Los registradores, que no separan por residencia, ponen primero a los británicos, con el 8,0% de las compras de extranjeros, seguidos de alemanes, neerlandeses y marroquíes.
Dónde compran
El Ministerio de Vivienda publica por provincias las escrituras firmadas ante notario. Cuenta viviendas en lugar de operaciones e incluye la vivienda protegida, y su total nacional sale algo más bajo que el de los notarios: el 16,9% en 2025.
Las compras de no residentes se concentran en la costa y en las islas. En siete provincias superan a las de los extranjeros residentes: Alicante, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Baleares, Las Palmas, Murcia y Girona. Esas siete reúnen el 82,2% de todas las compras de no residentes. Alicante sola, el 35,8%.
Fuera de esas siete, el comprador extranjero suele vivir en España. En la provincia de Barcelona los extranjeros firmaron el 15,7% de las compras, y los no residentes, el 1,7%. En Madrid, el 9,5% y el 1,0%.
Compras de vivienda por extranjeros en 2025, en porcentaje de todas las compras de la provincia:
| Provincia | Residentes | No residentes | Total | Según los registradores |
|---|---|---|---|---|
| Alicante | 15,4% | 32,5% | 47,8% | 43,3% |
| Málaga | 11,1% | 27,0% | 38,1% | 32,8% |
| Santa Cruz de Tenerife | 14,3% | 19,8% | 34,1% | 30,0% |
| Baleares | 11,6% | 22,4% | 34,0% | 29,9% |
| Las Palmas | 12,1% | 14,4% | 26,5% | 21,7% |
| Murcia | 11,6% | 13,9% | 25,6% | 21,4% |
| Girona | 11,5% | 14,0% | 25,5% | 25,0% |
| Almería | 15,1% | 7,7% | 22,8% | 17,5% |
| Barcelona | 13,9% | 1,7% | 15,7% | 14,2% |
| Madrid | 8,5% | 1,0% | 9,5% | 6,9% |
Por qué notarios y registradores no dan la misma cifra
Cuentan cosas distintas. Los notarios cuentan las compraventas de vivienda libre por la fecha de la escritura y clasifican al comprador por nacionalidad y por residencia. Los registradores cuentan las compras inscritas en el Registro de la Propiedad en las que se transmite toda la propiedad, y las fechan el día de la inscripción, de media 45 días después de la escritura. Clasifican al comprador solo por nacionalidad. Con lo que publican no se puede saber cuánto pesa cada diferencia.
La golden visa y el impuesto a los no residentes
Hasta abril de 2025, un extranjero no residente que comprara inmuebles en España por 500.000 euros o más podía pedir un visado de residencia para inversores, la llamada golden visa (artículo 63 de la Ley 14/2013). La Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido ese artículo y los cuatro siguientes, con lo que suprimió este visado y los demás visados por inversión. Se aplica desde el 3 de abril de 2025, tres meses después de publicarse la ley (disposición final trigésima octava). Los visados ya concedidos valen el tiempo para el que se dieron, y las solicitudes presentadas antes se resuelven con las reglas anteriores.
La enmienda del PSOE que introdujo la supresión citaba los datos de los registradores: la compra de vivienda por extranjeros «ha aumentado considerablemente en los últimos trimestres, según datos de la Estadística Registral Inmobiliaria» (enmienda 316). En 2025, según los registradores, el 12,2% de las compras de extranjeros fue de 500.000 euros o más, frente al 10,8% de 2024. El 47% de esas compras las hicieron personas con nacionalidad de fuera de la Unión Europea.
En mayo de 2025 el Grupo Socialista registró en el Congreso una proposición de ley para impulsar el alquiler a precios asequibles que, entre otras medidas, creaba un impuesto estatal del 100% sobre las compras de inmuebles por personas y empresas que no residen en la Unión Europea (artículo 4). Se calculaba sobre el valor del inmueble y se descontaba lo pagado por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Caducó sin votarse el 6 de octubre de 2026, al disolverse las Cortes (Real Decreto 806/2026).
El impuesto dependía del país en el que vive el comprador. Los notarios publican su nacionalidad y si vive o no en España, pero no en qué país, así que sus datos no permiten saber cuántas compras habría afectado. Lo más parecido: en 2025, los no residentes con nacionalidad de fuera de la Unión Europea firmaron 14.337 compras, el 2,0% del total, y 6.152 de ellas eran de británicos.
Qué votó cada partido
El 14 de noviembre de 2024, el PP pidió en el Pleno del Congreso que la supresión de la golden visa saliera de la ley. Su propuesta se rechazó por 135 votos a favor, 180 en contra y 32 abstenciones. Votaron a favor el PP y UPN. Votaron en contra el PSOE, Sumar, ERC, Junts, EH Bildu, el PNV, Podemos, el BNG y Coalición Canaria. Vox se abstuvo.
La ley trataba sobre todo de la organización de la justicia, así que su votación final no fue solo sobre la golden visa. El Senado la vetó y el Congreso levantó el veto el 19 de diciembre de 2024 por 177 votos a 170, con los mismos partidos a favor. En contra votaron el PP, Vox y UPN.
La proposición de ley con el impuesto del 100% no llegó a debatirse en el Pleno, así que no hay votación.
Lo que estos datos no dicen
Cuentan compras. No dicen cuántas viviendas tienen en propiedad los extranjeros ni si el comprador va a vivir en la casa. Tampoco distinguen entre el residente que llegó el año pasado y el que vive en España desde hace décadas.
No permiten saber si estas compras han subido los precios: para eso habría que separar su efecto del de todo lo demás que mueve el mercado.
Y no sirven para medir el efecto del fin de la golden visa. Ninguna de las dos estadísticas dice qué compras se hicieron para obtener el visado, y los no residentes ya compraban menos en 2023 y en 2024 que en 2022.
Fuentes. Compras por nacionalidad y residencia: Consejo General del Notariado, informe y tablas de compraventa de vivienda por extranjeros, primer semestre de 2026. Provincias: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transacciones inmobiliarias según residencia del comprador, tabla 1.6, elaborada con las escrituras ante notario (Plan Estadístico Nacional 2025-2028, operación 9198). Compras inscritas: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, Anuario 2025. Leyes: Ley 14/2013, artículo 63, Ley Orgánica 1/2025, disposiciones finales vigesimoprimera y trigésima octava, proposición de ley 122/000196 y su tramitación. Votaciones: Congreso de los Diputados, datos abiertos del 14 de noviembre de 2024, votación 19, sobre el voto particular del PP, y registro nominal de la XV legislatura.
Cómo se ha calculado. Las cifras anuales de los notarios suman los dos semestres de cada año. Los porcentajes por provincia suman los cuatro trimestres de 2025 y dividen las compras de cada tipo de comprador entre todas las de la provincia. Las nacionalidades son las que los notarios publican una a una; sus grupos de «otros países» no entran en la lista. Las compras de no residentes de fuera de la Unión Europea incluyen ese grupo de otros países de fuera de la Unión y dejan fuera las compras con compradores de dentro y de fuera a la vez. Las cifras de los registradores son las de su anuario.