El tope al alquiler de las zonas tensionadas se aplica a los contratos de vivienda, y durante años los de temporada no lo eran. Quienes critican este tipo de contrato lo llaman la puerta de atrás del tope, porque permitiría alquilar una vivienda para todo el año sin límite de precio ni duración mínima. Quienes lo defienden dicen que responde a una necesidad real, la de estudiantes o trabajadores que pasan unos meses fuera de casa.
Aquí está lo que dicen ahora las reglas y lo poco que se puede medir con datos oficiales.
Qué decía la ley
Desde 1995, la Ley de Arrendamientos Urbanos trataba los contratos «por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra» como arrendamientos para uso distinto del de vivienda, igual que el de un local (artículo 3.2, redacción original). Se regían por lo que pactaran las partes (artículo 4.3), y no por las normas de los contratos de vivienda, que son las que fijan la duración mínima (artículo 9) y el tope (artículo 17.6). La ley no tenía ninguna regla específica para el alquiler por habitaciones.
Qué dicen las reglas ahora
El Gobierno las cambió por decreto ley. El Congreso derogó el primero, el Real Decreto-ley 26/2026, el 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526), y el Gobierno aprobó el 6 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026, con las mismas reglas para estos contratos. Está en vigor desde el 8 de octubre:
- El alquiler de temporada pasa a ser un «arrendamiento de vivienda temporal», el de quien está «temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable» (artículo 2.3). El contrato debe decir cuál es esa causa, y probarla le toca al propietario. Si no la recoge, es un contrato de vivienda habitual desde que se firmó (artículo 7.2).
- Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Si se supera ese plazo sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero pasa a ser de vivienda habitual, con su duración mínima (artículo 9 bis).
- Si en una vivienda se firman varios contratos temporales seguidos, la renta no puede subir al año más que el índice oficial de actualización de los alquileres, el IRAV (artículo 17.8).
- En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas cobradas a la vez no puede superar la del contrato de la vivienda entera, y en zona tensionada debe respetar los límites del tope (artículo 17.9).
Los contratos firmados antes del 8 de octubre siguen con sus reglas hasta que terminen, sin prórroga (disposición transitoria octava), y las normas de las comunidades autónomas se siguen aplicando (disposición adicional duodécima).
El decreto es provisional. Con las Cortes disueltas, debe convalidarlo o derogarlo la Diputación Permanente del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículos 78.2 y 86.2 de la Constitución). Cuando se escribió este artículo aún no lo había votado.
Cataluña tiene además sus propias reglas desde el 1 de enero de 2026, por la Ley catalana 11/2025: los alquileres temporales por trabajo, estudios, atención médica u otros motivos parecidos siguen las normas de los contratos de vivienda sobre la renta, y en zona tensionada la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta máxima de la vivienda entera (artículos 66 bis y 66 ter de la ley catalana del derecho a la vivienda).
Cuántos contratos de temporada hay
No existe una estadística oficial de contratos de temporada para toda España, ni ninguna del alquiler por habitaciones. El propio Gobierno admite en el decreto que no cuenta con «una base de datos sólida que permita cuantificar el peso de estos alquileres de corta duración».
La única serie oficial que hemos encontrado es la de Cataluña. Desde 2023, la Generalitat publica cuántos contratos de temporada depositan la fianza en el Incasòl, por municipio y trimestre. Los de vivienda habitual, de más de un año, se cuentan aparte en el mismo registro.
En los 140 municipios con tope desde marzo de 2024, se registraron 9.544 contratos de temporada el año anterior al tope y 13.651 el primer año con tope, un 43,0% más. En esos doce meses, los de vivienda habitual bajaron un 16,8%. El aumento de los de temporada equivale al 21,6% de esa caída.
El crecimiento venía de antes. En el primer trimestre de 2024, que terminó dos semanas después de que empezara el tope, Cataluña registró 2.242 contratos de temporada, un 94,3% más que un año antes. Como la serie empieza en 2023, no se sabe desde cuándo subían.
El segundo año bajaron un 17,0% en los municipios con tope. Hasta septiembre de 2025 seguían por encima del año anterior, pero en el último trimestre se registraron 1.486 en toda Cataluña, frente a 4.278 un año antes, y en el primero de 2026, ya con la ley catalana en vigor, 2.300 frente a 3.417. La caída empezó antes de esa ley, y la publicación de la Generalitat no explica a qué se debe.
Contratos de temporada registrados (periodos de abril a marzo) y, entre paréntesis, cuántos hay por cada 100 contratos de vivienda habitual:
| Municipios con tope desde marzo de 2024 | Barcelona | Municipios sin tope | |
|---|---|---|---|
| 2023-2024, antes del tope | 9.544 (8,4) | 6.586 (17,5) | 447 (6,0) |
| 2024-2025, primer año con tope | 13.651 (14,5) | 9.304 (30,3) | 523 (6,9) |
| 2025-2026 | 11.330 (12,3) | 7.976 (25,5) | 337 (4,7) |
Los municipios sin tope son casi todos pueblos pequeños, con pocos contratos.
Qué votó cada partido
El 17 de septiembre de 2024, el Congreso rechazó tramitar una proposición de ley de Sumar para regular estos alquileres, por 172 votos a 178. A favor votaron el PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, el PNV, Podemos, el BNG, Coalición Canaria y José Luis Ábalos, del Grupo Mixto. En contra, el PP, Vox, Junts y UPN.
El 17 de diciembre aceptó tramitar otra parecida, de Sumar, ERC, EH Bildu y el Grupo Mixto, por 176 a 169. Todos votaron igual salvo Junts, que esta vez votó a favor. No llegó a la votación final y caducó al disolverse las Cortes el 6 de octubre de 2026.
El 2 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 recibió 172 votos a favor y 178 en contra, y quedó derogado. A favor votaron el PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, el PNV, Podemos, el BNG, Coalición Canaria y Àgueda Micó, del Grupo Mixto. En contra, el PP, Vox, Junts, UPN y Javier Ortega Smith, también del Mixto. Se votaba el decreto entero, que incluía otras medidas, como la suspensión de desahucios de personas vulnerables, así que el resultado no mide el apoyo a cada una por separado.
Lo que estos datos no dicen
Un contrato de temporada registrado no es necesariamente un fraude. El registro no distingue al estudiante que pasa un curso fuera del inquilino que vive todo el año en la misma casa con contratos encadenados.
Solo aparecen los contratos que depositan la fianza. Si una parte de los de temporada no la deposita, aquí no se ve.
Que unos contratos suban mientras otros bajan no prueba que unos sustituyan a otros. Los de vivienda habitual ya bajaban antes del tope.
Y solo son datos de Cataluña, que no dicen nada del resto de España.
Lo que dice cada parte
Quien quiere limitar estos contratos sostiene que se usan para esquivar el tope y la duración mínima. Es el argumento del Gobierno en el decreto: «Muchos contratos de temporada encubren en realidad necesidades de vivienda permanente». Quien se opone sostiene que el alquiler temporal cubre una demanda real y que limitarlo puede llevar a algunos propietarios a vender o a dejar de alquilar. Los datos de Cataluña muestran que el primer año con tope se registraron más contratos de temporada, pero no cuántos encubrían una vivienda para todo el año.
Fuentes. Contratos de temporada: registro de fianzas del Incasòl, lloguer de temporada (Generalitat de Catalunya, hasta el primer trimestre de 2026). Contratos de vivienda habitual: registro de fianzas del Incasòl, por municipio y trimestre y su nota metodológica. Municipios con tope: zonas de mercado residencial tensionado (Generalitat de Catalunya). Leyes: Ley de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado, Real Decreto-ley 29/2026 y Ley catalana 11/2025 (BOE). Votaciones: Congreso de los Diputados, datos abiertos del 17 de septiembre y del 17 de diciembre de 2024, y Diario de Sesiones del 2 de octubre de 2026.
Cómo se ha calculado. Se suman los contratos de temporada de cada municipio en periodos de doce meses de abril a marzo, para que el primer año con tope empiece justo después de su entrada en vigor. Los de vivienda habitual salen del mismo registro de fianzas, que en esa serie solo cuenta los de más de un año. Los municipios con tope son los 140 que lo tienen desde el 16 de marzo de 2024; los municipios sin tope, los que no lo tuvieron en ningún momento del periodo. La votación del 2 de octubre de 2026 fue por llamamiento y no tiene fichero de datos abiertos: el voto de cada diputado sale del Diario de Sesiones, y su grupo, de la última votación electrónica, la del 30 de septiembre.